クリエート桐生 空き家対策事業部

空き家による悪影響の懸念

最近のニュースで、古いビルの看板が落下し、実際に大ケガに繋がった事件も起こったように、建物は必ず朽ちていきます。
他にも外壁が歩道に落ちて、危うく通行人が被害に遭いそうなケースもありました。個人の持つ空き家が、大きなビルと同じ被害をもたらすとは言えないですが、それでも老朽化の結果、付近や周辺に悪影響をもたらす可能性は十分にあります。
たとえば次のような点で、空き家がもたらす悪影響が懸念されています。

これらの特徴と悪影響は複合的に発生し、放置される期間が長ければ危険度が増すことを考えると、古い空き家ほど対策が必要なことを示しています。

空き家は今後も増えると予測されている

現状でも空き家問題は重要視されていますが、今後はより一層の対策強化を求められており、空き家の増加が予測されていることが背景にあります。
その理由は少子高齢化だけではなく、税制など多方面に関係しています。

人口減少・世帯数が2019年でピーク

既に人口減少は始まっていますが、国立社会保障・人口問題研究所の推計で、世帯数においても2019年にピークを迎え、徐々に世帯数が減ると見込まれています。
世帯が減っても同時に家が解体されるとは限らず、空き家が残るケースもあるでしょう。

法律で地方の空き家対策をバックアップ

空き家には悪影響があり、さらに空き家が増えることを考慮すると、国策として空き家対策を進める必要性が高まってきました。
そこで、特別措置法を制定して、市町村の空き家対策に法的根拠を与えたのです。
空き家対策特別措置法では、具体的に市町村が行う施策までは定めておらず、基本方針を示したに過ぎませんが、法律の制定で対策しやすくなったのは確かでしょう。
また、空き家の放置を抑制する効果（後述する税制上の措置）が見込まれています。
条文で明記された空き家対策特別措置法の目的 は次の通りです。

• 地域住民の生命、身体又は財産を保護する
• （地域住民の）生活環境の保全を図る
• 空き家等の活用を促進する
• 空き家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進する
• 公共の福祉の増進と地域の振興に寄与する

これらの目的を達成するため、国が基本方針を策定し、市町村が空き家等対策計画の作成その他の空き家等に関する施策を推進するために必要な事項を定めるとされました。

空き家対策特別措置法の内容と与える影響

空き家対策特別措置法が施行されたからといって、すぐに全国の空き家を一斉に強制撤去する強行策がとられるようなことはないでしょう。
空き家も所有者の財産であり、勝手に撤去することは財産権の侵害になるからです。
では、市町村は空き家対策として一体何を始めるのでしょうか？

空き家の調査と現況の把握

市町村が何をするにしても、まずは行政区域における空き家の現況を確認しなければ、対策や措置を講じることもできないのは言うまでもありません。
（逆に言えば把握しきれていないということです。）
そのため、市町村が最初に行うのは空き家の所在と所有者の把握で、そのために必要な調査や情報の提供を求めることができると規定されています。
その上で、市町村は対策が必要な空き家を選別することになり、所有者に対して適切な管理を促進するため、情報の提供や助言その他必要な援助 を行います。
そして、特に対策が必要な「特定空き家等」にみなされると措置が講じられます。

措置1：解体の通告や強制対処が可能に

空き家対策特別措置法では、著しく保安上の危険となるおそれがある空き家、著しく衛生上有害となるおそれがある空き家について、強制的に対処できる規定が設けられました。
しかし、強制対処はいきなり行われるのではなく、段階的な手順を踏みます。

改善への助言と指導

最初に行われるのは、除却（解体）、修繕、立木竹の伐採等の助言又は指導です。
助言や指導を受けても改善しなければ、猶予期限を付けて改善するように勧告します。

改善がなければ勧告

助言や指導、勧告ならば、まだ何もしなくて大丈夫だと思うでしょうか？
ところが、勧告の対象になると、後述する固定資産税の特例対象から除外されます 。
つまり、助言や指導の時点でイエローカードが出されていると思わなくてはなりません。

勧告でも改善されなければ命令

勧告にも従わないと徐々に重くなり、猶予期限を付けて改善命令が出されます。
このとき、対象者には意見を述べる機会（意見書や意見聴取）が与えられるので、どうしても改善できない理由があるなら、この機会を利用して陳述できます。

命令の次は強制対処

命令の猶予期限を過ぎても改善を完了できないと、いよいよ強制対処の対象になります。
ここで気を付けなくてはならないのは、命令を受けて改善に着手すれば良いのではなく、猶予期限までに改善を“完了”しなくてはならない点です。
改善命令を無視した場合、改善に着手しても不十分な場合、改善が猶予期限までに完了の見込みがない場合のいずれでも、市町村は強制対処が可能です。
つまり、「改善しているフリ」は許されない厳しい規定になっています。
ちなみに、強制対処の内容は必要な改善なので、倒壊の危険がない空き家まで強制撤去するようなことはないですが、改善の費用は所有者負担です。
所有者が負担できなくても、市町村が負担してその費用を所有者に請求します。
ただ、所有者が分からなくなる経緯は、相続時に登記変更の手続きが行われていないことも関係しています。
相続の手続きを行わなくても、自動的に法廷相続人が次の所有者になるため、戸籍からそれを特定することはできますが、支払いに応じなかった場合はどうするのか？という問題は残ります。

措置2：固定資産税の特例対象からの除外

特定空き家等に対する市町村の改善勧告があると、土地に対する固定資産税の特例（優遇措置）から除外され、土地の固定資産税が最大で4.2倍にも増額されます。

・住宅用地における固定資産税の特例

※200㎡を超える部分は床面積の10倍が上限
ただし、土地の固定資産税が上がっても、家の固定資産税が相当に高ければ、使わない空き家を解体した方が、トータルの固定資産税が安くなる場合もあります。
一例として、「200㎡の土地で、課税評価が2000万円の物件」でシュミレーションします。

このように固定資産税は最大6倍、都市計画税が最大3倍となり、合計すると約5倍の税金がアップしていることがわかります。
これまで年間66,000円ほどだった税金が、一気に5倍の340,000円まで跳ね上がるのですから、一般家庭ではとても大きな出費となるはずです。

措置の対象になる特定空き家等とは？

空き家対策特別措置法には、「空き家等」の定義 を「居住その他の使用がなされていないことが状態である建築物とその敷地」としています。
しかし、この表現は基準になっていないことから、概ね年間を通じて使用されていないことが、指針として打ち出されました。
また、特別措置法はすべての空き家を措置の対象にしておらず、次のように周辺への影響が大きい空き家を「特定空き家等」と定義しています。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
• 特定空き家等に該当するかどうかがカギ
• 明らかに特定空き家等に該当する空き家を除くと、特定空き家等の判断は市町村（実際には市町村に設置された協議会）がするので、所有者は判断を待つことになります。
  基本的には、単に長期間住んでいないだけで管理された空き家は措置の対象外です。
• ただし、市町村が空き家の現況を調査する際、問題がない空き家でも確認の連絡が来ることは考えられますし、特定空き家等の予備軍だとみなされることも考えられます。
  そうなると、空き家の管理について、何らかの回答を示さなければならないでしょう。
• また、売却や賃貸を予定している空き家でも、売主や借主に引き渡すからには、管理されていて当然なので、売却や賃貸予定が管理責任を免れる理由にはなりません 。
  もっとも、対策の一環に売却や賃貸を含める余地はあるので、自治体の対応次第です。
• 行政指導を避けるには管理・活用する
• 現在は問題ない空き家でも、やがては特定空き家等に分類され、いずれ行政指導や命令の対象になることは避けられない問題です。
  そして、人が住まない家は劣化が進みやすく、定期的な管理を必要とします。
• これらを踏まえると、少しでも劣化を遅らせ、管理していることを市町村に示すために、管理代行サービスの必要性も認識されてきています。
  月1回の巡回で1万円程度かかりますが、交通費にもならないほど遠隔地にある、または空き家への往復と確認の手間を考えれば、費用対効果は優秀です。
• 賃貸や売却も視野に入れて総合的な判断を
• まだ使える家が残っているなら、賃貸することで借主が管理してくれますし、価格が下がる前に売却してしまうのも一つの方法です。
  管理代行サービスは、一時的な引き延ばしにしかならないので、将来も見据えて空き家をどうするか考えるのは、所有者に突き付けられた課題です。
• 地方では借主がなかなか見つからない点から、利益を出すつもりで売却を考えないこと、賃貸でも維持費をカバーできる程度の家賃で十分でしょう。
  いずれにしても、現状を放置して事態が改善することはありません。
• 家には思い出が残っているので、なかなか思い切れませんが、残しておいても税負担が増える上に、強制対処となっては結局自己負担です。
  早く手放すことで、周辺の同じような空き家との競合を避けられるメリットもあります。
• また、解体して更地にしてしまえば空き家ではないのですから、所有者の管理責任は段違いに軽減され、同時に行政指導の対象から外れます。
  特定空き家に該当すると思われる場合は、面倒なことになる前に、とりあえず補助を受けて解体しておくのも有効です。

まとめ

• 空き家対策特別措置法について、理解が進んだでしょうか？
  世間で誤解されているような、空き家対策特別措置法＝強制撤去ではありません。
• 特定空き家等の判断やその措置は、市町村がどのような基準で判断するかに依存します。
  同じ程度の空き家でも、その危険度や周辺の生活環境に与える影響が異なれば、必然的に自治体が取るべき措置や優先度が変わるということです。
• したがって、空き家の所有者として、1回は行政に相談してみることをお勧めします。
  行政としても、担当部署を作って対応していますし、所有者側からコンタクトを取ってくれれば、税金を使って調査する手間も省けるので、対処方法を教えてくれるでしょう。
  桐生市には「都市整備部　空き家対策室」があります。
• なぜなら、市町村が空き家の所有者に対して、適切な管理を促進するための情報提供、助言等をすることは、法律で努力規定が定められたからです。
  空き家の所有者を門前払いするような市町村は、逆にクレームの対象になります。
• 自分の空き家がどの状態にあるのか、行政に判断を任せることで、今後すべきことや将来どうなるのかを的確に聞けますから、その上で対応を検討するべきです。